Loi Carrez ou loi Boutin : quelle surface pour vendre ou louer ?
Loi Carrez ou loi Boutin : quelle surface pour vendre ou louer, et pourquoi elles ne donnent pas le même chiffre
Un même appartement peut afficher 64 m² dans l’acte de vente et 52 m² dans le bail, sans qu’aucun des deux chiffres soit faux. La loi Carrez et la loi Boutin ne mesurent pas la même chose. Recopier l’une à la place de l’autre est l’erreur la plus fréquente que je rencontre chez les vendeurs devenus bailleurs, et elle peut coûter cher. Voici les règles, les pièces qui font la différence et deux exemples chiffrés.
L’essentiel en 30 secondes
- Vente d’un lot en copropriété : surface privative, dite « loi Carrez », obligatoire dans la promesse et dans l’acte.
- Location vide ou meublée en résidence principale : surface habitable, dite « loi Boutin », obligatoire dans le bail.
- Les deux partent de la même base (plancher à au moins 1,80 m de hauteur, murs et cloisons déduits), mais la surface Carrez garde des locaux que la surface habitable écarte : véranda, grenier non aménagé, remise, sous-sol non habitable.
- Résultat : la surface Carrez est égale ou supérieure à la surface habitable. Jamais l’inverse.
- Au-delà de 5 % d’erreur en défaveur de l’acheteur ou du locataire, le prix ou le loyer baisse en proportion de tout l’écart, pas seulement de ce qui dépasse 5 %.
Deux lois, deux situations différentes
La loi Carrez : vendre un lot de copropriété
La loi Carrez (loi du 18 décembre 1996, intégrée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété) oblige le vendeur à indiquer la superficie de la partie privative du lot dans la promesse ou le compromis, puis dans l’acte authentique. Elle s’applique à tout lot de copropriété : appartement, mais aussi local commercial, bureau ou maison située dans une copropriété horizontale, situation fréquente dans les ensembles pavillonnaires de Seine-Saint-Denis. Une maison individuelle hors copropriété n’est pas concernée.
Sont exclus du mesurage Carrez les caves, les garages, les emplacements de stationnement et les lots ou parties de lot de moins de 8 m².
La loi Boutin : louer un logement en résidence principale
La loi Boutin (loi du 25 mars 2009) a rendu obligatoire la mention de la surface habitable dans le bail d’habitation. Le contrat type, vide ou meublé, prévoit cette mention pour les logements loués en résidence principale du locataire. La définition de la surface habitable est celle de l’article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation, la même que pour les critères de décence du logement.
Elle concerne tous les logements, en copropriété ou non : un pavillon loué a une surface habitable, pas de surface Carrez.
Ce qui est compté, pièce par pièce
Les deux mesures partent de la surface de plancher, puis retirent les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que toutes les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. La différence se joue ensuite sur les annexes :
| Élément | Surface Carrez (vente) | Surface habitable (location) |
|---|---|---|
| Pièces de vie, couloirs, salle de bains, cuisine (hauteur ≥ 1,80 m) | Comptés | Comptés |
| Partie sous rampant de moins de 1,80 m | Exclue | Exclue |
| Véranda close et couverte | Comptée | Exclue |
| Grenier ou combles non aménagés (hauteur ≥ 1,80 m) | Comptés s’ils sont clos, couverts et dans le lot | Exclus |
| Remise, sous-sol non aménagé (hors cave) | Comptés s’ils sont clos, couverts et dans le lot | Exclus |
| Cave | Exclue | Exclue |
| Garage, parking | Exclus | Exclus |
| Balcon, terrasse, loggia ouverte | Exclus | Exclus |
| Lot ou partie de lot de moins de 8 m² | Exclu | Sans objet |
Retenez la logique : la loi Carrez mesure ce que vous achetez (tout local privatif clos et couvert), la loi Boutin mesure ce dans quoi on vit. Un grenier où l’on tient debout fait partie de ce que l’acheteur paie ; il ne fait pas partie de ce que le locataire habite.
Exemple : un même appartement, deux surfaces
Prenons un appartement en dernier étage d’une copropriété (exemple chiffré pour illustrer, pas un dossier réel) :
- pièces de vie à plus de 1,80 m, murs et cloisons déduits : 52 m² ;
- bande mansardée sous 1,80 m : 6 m² ;
- véranda close sur la terrasse : 7 m² ;
- grenier non aménagé, 1,90 m sous faîtage, dans le lot : 5 m² ;
- cave au sous-sol : 4 m² ; balcon : 3 m².
| Surface Carrez | Surface habitable | |
|---|---|---|
| Pièces de vie | 52 m² | 52 m² |
| Bande mansardée < 1,80 m | 0 | 0 |
| Véranda | 7 m² | 0 |
| Grenier | 5 m² | 0 |
| Cave, balcon | 0 | 0 |
| Total | 64 m² | 52 m² |
12 m² d’écart, soit près de 19 %. Les deux chiffres sont justes, chacun dans son cadre.
Ce que coûte une erreur de surface
À la vente : la diminution du prix
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % (un vingtième) à celle de l’acte, l’acheteur peut obtenir une baisse du prix proportionnelle à toute la surface manquante. Il doit agir dans l’année qui suit l’acte authentique. Si la surface réelle est supérieure, le vendeur ne peut rien réclamer. Et si la surface Carrez ne figure pas du tout dans l’acte, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente dans le mois qui suit.
Sur notre appartement vendu 280 000 € avec 64 m² dans l’acte :
- une contre-mesure à 61,2 m² donne 2,8 m² d’écart, soit 4,4 % : pas de baisse de prix ;
- une contre-mesure à 60,5 m² donne 3,5 m² d’écart, soit 5,5 % : le prix baisse de 280 000 × 3,5 / 64 = 15 312 €.
Le seuil de 5 % n’est donc pas une « marge tolérée » qu’on déduit : une fois franchi, c’est l’écart entier qui est remboursé.
À la location : la diminution du loyer
Si la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut demander une baisse du loyer proportionnelle à l’écart. Le bailleur a deux mois pour répondre ; sans accord, le locataire doit saisir le juge dans les quatre mois qui suivent sa demande. La baisse s’applique depuis la signature du bail si la demande est faite dans les six mois après la prise d’effet du bail, sinon à partir de la date de la demande.
C’est ici que la confusion Carrez/Boutin fait le plus de dégâts. Le propriétaire de notre appartement le met en location à 1 100 € par mois et reprend dans le bail les 64 m² de son acte d’achat. La surface habitable est de 52 m² : l’écart atteint 18,75 %. Le locataire peut obtenir 1 100 × 12 / 64 = 206 € de baisse par mois, soit un loyer ramené à 894 €.
Les pièges que je rencontre le plus souvent
- Reprendre la surface de son acte d’achat pour le bail. C’est l’exemple ci-dessus : la surface Carrez est presque toujours trop haute pour un bail.
- Reprendre le mesurage du vendeur précédent. S’il était faux, c’est vous qui en répondez à la revente. Et une cloison abattue ou une véranda ajoutée depuis le rend caduc.
- Oublier qu’une maison peut être en copropriété. Pavillon dans une copropriété horizontale, maison divisée en deux lots : la loi Carrez s’applique. Le règlement de copropriété le dit.
- Compter la mezzanine en entier. Seule la partie à au moins 1,80 m de hauteur entre dans les deux surfaces.
- Confondre avec la surface du DPE. Le DPE utilise la surface habitable, à laquelle s’ajoutent notamment les vérandas chauffées. Ce n’est ni la surface Carrez ni tout à fait la surface du bail. Voir la page DPE.
Faut-il un diagnostiqueur ?
La loi n’impose pas de professionnel : vous pouvez mesurer vous-même, en Carrez comme en Boutin. Mais si l’erreur dépasse 5 %, c’est vous qui remboursez. Un diagnostiqueur engage sa responsabilité et son assurance professionnelle sur le chiffre qu’il signe.
Quand je mesure, je relève chaque pièce au télémètre laser, je repère les zones sous 1,80 m avant de mesurer, et je vérifie dans le règlement de copropriété ce qui appartient au lot (véranda, grenier, cave). Le rapport détaille la surface pièce par pièce : en cas de contestation, chaque mètre carré se justifie. Pour un bien en copropriété mis en vente puis en location, je peux établir les deux surfaces lors du même passage.
Questions fréquentes
La surface Carrez peut-elle être plus petite que la surface habitable ?
Non. La surface Carrez retire les mêmes éléments que la surface habitable, mais en garde davantage (véranda, grenier, remise). Elle est égale ou supérieure.
Combien de temps un mesurage reste-t-il valable ?
Aucune durée n’est fixée par la loi. Il reste valable tant que les surfaces n’ont pas changé : une cloison déplacée, une véranda construite ou des combles aménagés imposent un nouveau mesurage.
Le mesurage Carrez est-il obligatoire pour une maison ?
Seulement si la maison est un lot de copropriété. Pour une maison individuelle hors copropriété, aucune surface n’est imposée dans l’acte, mais si une surface y figure, elle engage le vendeur.
Faut-il refaire la surface habitable à chaque nouveau locataire ?
Non, si rien n’a changé dans le logement. Vous pouvez reprendre le même mesurage d’un bail à l’autre.
Le balcon ou la terrasse comptent-ils ?
Ni dans l’une ni dans l’autre : ils ne sont pas clos. Une loggia fermée transformée en véranda, en revanche, peut entrer dans la surface Carrez.
Pour la liste complète des documents à fournir : diagnostics obligatoires pour vendre et diagnostics obligatoires pour louer.
Besoin d’un mesurage Carrez ou Boutin ?
J’interviens depuis Aulnay-sous-Bois, du lundi au samedi de 9 h à 20 h, en Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Seine-et-Marne, Val-d’Oise et à Paris. Rapport sous 48 h.
Devis instantané et réservation06 16 87 27 66Textes de référence : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46 ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967, articles 4-1 et 4-2 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3 et 3-1 ; Code de la construction et de l’habitation, article R156-1. Les exemples chiffrés sont des illustrations, pas des cas réels.